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一夜变天,暴降百万!这种房子,才是最恐怖的“镰刀”

很多人做梦都没想到,当年大几百万都抢不到的房子,如今却在击穿区域的地板价。

20%、25%的跌……

当年12个人抢一套房,现在降价百万卖不掉,

这种房子,为啥不香了?


上海最负盛名的板块之一——前滩,出现了一件“怪事”。
          
今年开始,房价一度超过20万/㎡的前滩,突然涌现出大批量的“笋盘”,房价居然直接跌破13万/㎡。
          
就在前两天,一套房源打出了“前滩最便宜”的名头,在各路中介的转发下,铺满了朋友圈。
              
          
这是一套前滩尚峰名邸的47平一居室房源,最低报价是655万,折合单价13.93万/㎡。
          
而去年的时候,同样47平的房源,成交总价居然还在800万左右,单价在17万/㎡。
          
不过这套房源虽然跌幅巨大,但要说“前滩最便宜”,还真的谈不上。
          
同在前滩的江悦名庭,这两个月,成交价已经直接去到了13万/㎡以下了。
          
          
而前两年,这个盘62平户型的成交价还高达1050万,折合单价17万/㎡。   
          
还有东方悦耀,前两年51平的房源最高可以卖到1025万,单价去到20万。
         
          
可到了今年,同样的51平户型,成交价已经降到了760万了。
          
根据这些房源的价格变化细算一下,也就一年左右的时间,前滩二手房价格跌幅已经去到15%-25%了。
          
就在上周,前滩最后一批住宅“前滩天汇”结束认购。几乎所有人都觉得可以提前预定“日光盘”的时候,最终的认购结果令所有人惊掉了下巴:
          
258套新房,认购的人数却只有160组左右,认购率约60%,认购现场一片萧条。
          
市场上公认的前滩之光,居然成为了前滩板块自2018年至今认购率最低的楼盘,爆了大冷。
              
          
二手房频频暴跌,连累新房也人气不足,看起来似乎是顺理成章的事情。
          
真相并没有看上去那么简单。


在仔细梳理过降价房源之后,我发现:
          
不是前滩的房价在暴跌,也不是这些小区的价格在暴跌。
          
暴跌的仅仅是小户型房源而已。
          
从刚刚提到的尚峰名邸来说,整个小区451户,有47㎡、146㎡、192㎡三种面积段。
          
面积段不同,命运也截然不同。
              
去年四季度,47㎡的成交价已经跌到了14.4万/㎡,192㎡大户型却稳稳站在17.3万/平。
          
          
从最新挂牌价来看,大户型单价基本都在17-18万的区间,而且挂牌量非常少,整个小区仅仅只有3套对外放盘,可见业主十分惜售。
          
          
据统计,整个前滩板块已交付的小区中,一房户型的占比高达3成。
          
而一房二房小户型加起来的占比更是超过60%。
              
          
在成交方面,小户型由于的数量多,总价低,成交量自然要比大户型多。
          
这就导致整个区域市场,满天都是房价暴跌的消息,甚至影响到了新盘的认购。
          
实际上,前滩小户型跌跌不休的同时,大中户型房源的价格,依旧稳如泰山。
          
比如今年8月份,前滩三湘印象名邸成交一套215平大户型,总价高达5300万,单价达到25万。
          
就在不久前,晶耀名邸一期成交一套154平的中等户型,价格也去到了3000万,单价高达19.48万。
          
放眼整个前滩楼市,大中户型和小户型的价格差距和走势,堪称离谱。
          
小户型,为啥突然不行了?  


仅仅是在几年前,小户型还十分火爆,一开盘最先被抢光的就是它。
          
特别是一线城市核心板块的小户型,是最受欢迎的畅销房源。
          
这其中最有代表性的区域,一个是上海的前滩,另一个就是深圳的前海。
          
最辉煌的时候,前滩简直就是“钱滩”,前海更是可以被称作“钱海”。
          
2018年,上海楼市整体情况比现在好不到哪去,可是新滩的新房只要一开盘,就会大排长龙。
          
那个时候上海买房还不需要积分,也很少出现非常盛大的认购现场,但几乎所有的认购千人摇,都出现在前滩。
              
          
这其中,又属小户型房源最是炙手可热。
          
2020年上海前滩的尚峰名邸开盘时,47平一房房源单价接近13万,总价高达600万。
          
结果就是这样的价格,当时的认筹率一度超过1200%,全上海投资客排队抢房,甚至不少人加价求购。         
   
          
相比之下,深圳前海当年的盛况还要更加疯狂。
          
2018年前后深圳前海最出名的几个楼盘,无不是因为小户型的价格涨幅惊人,而成就了“赫赫威名”。
          
比如诺德假日花园,2021年初,48平的两房户型卖出了17.1万/㎡的单价;
          
花样年花郡/花乡,2021年一套28平的单间,单价15.4万/㎡;
          
星海名城,2021年60平以下小户型的最高成交价达到了14.2万元/㎡。
          
而当时南山的二手房平均价格,也就刚刚过10万/㎡而已。
          
有人可能会好奇,前滩也好,前海也罢,明明都是有钱人扎堆的地方,为什么小户型卖得最好呢?
          
原因无他,总价低,涨幅高,简直就是为炒房量身定制的产品。   
          
前海一套三房或四房,动辄好几千万,可如果只买一套三四十平的房子,那只要500万左右就可以上车。
          
房价普涨的年代,买一套核心区的小户型,相当于用最低成本撬动了一笔相当可观的收益。
          
至于这么小的房子要怎么住?只要价格能涨,谁还管那个。
          
可是这两年,楼市风云突变。
          
刚需购买力退潮,改善群体成了支撑成交的中坚力量。
          
这群人的用户画像,大多是事业有成,家有儿女,对居住环境、小区品质、配套设施有一定要求。
          
最重要的是,他们需要的是大中户型。
          
价格炒上天的小户型,突然没有了接盘侠。涨的时候不可一世,跌起来也是六亲不认。
          
前海的小户型楼盘前几年涨得凶,被称作“妖盘”。
          
现在呢?单价几乎清一色跌到了10万以下,被称作“杀猪盘”。
          
而前滩的小户型,明显就是在走前海的老路。
          
长期来看,小户型的“杯具”,还会在更多城市上演……   


对于核心板块的小户型,大家一定要打起12分的精神。
          
这种房子的迷惑性往往很强,核心城市、核心地段、单价远超区域平均价格,只不过面积小了点,投资应该不错吧……
          
而只要你动了这个心,你就犯下了选筹中一个典型的错误:错配。
          
真正有能力选择核心城市核心板块的人,不会选择这种堪比香港劏房一样的房子。
          
而不介意住这种房子的群体,一定接受不了10万一平的房价。
          
最后这套房子卖给谁?
          
只能是炒房客自己内部流转,看最后谁最贪心,谁就倒霉。
          
有位上海网友吐槽地很精准:
          
47平(总价)快700万,刚需买不起,改善看不上,也只能砸手里了。
          
          
小户型的滑铁卢,也给全体买房人提了一个醒:
              
在买房的选筹上,城市、地段、房源,三者缺一不可。
          
一套有价值的房子,一定是这三点都要在及格线以上的。
          
“偏科”的房子就像瘸腿的马,再神骏,跑不起来都是白搭。




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