很多人做梦都没想到，当年大几百万都抢不到的房子，如今却在击穿区域的地板价。

20%、25%的跌……

当年12个人抢一套房，现在降价百万卖不掉，

这种房子，为啥不香了？

上海最负盛名的板块之一——前滩，出现了一件“怪事”。

          

今年开始，房价一度超过20万/㎡的前滩，突然涌现出大批量的“笋盘”，房价居然直接跌破13万/㎡。

          

就在前两天，一套房源打出了“前滩最便宜”的名头，在各路中介的转发下，铺满了朋友圈。

              

          

这是一套前滩尚峰名邸的47平一居室房源，最低报价是655万，折合单价13.93万/㎡。

          

而去年的时候，同样47平的房源，成交总价居然还在800万左右，单价在17万/㎡。

          

不过这套房源虽然跌幅巨大，但要说“前滩最便宜”，还真的谈不上。

          

同在前滩的江悦名庭，这两个月，成交价已经直接去到了13万/㎡以下了。

          

          

而前两年，这个盘62平户型的成交价还高达1050万，折合单价17万/㎡。   

          

还有东方悦耀，前两年51平的房源最高可以卖到1025万，单价去到20万。

         

          

可到了今年，同样的51平户型，成交价已经降到了760万了。

          

根据这些房源的价格变化细算一下，也就一年左右的时间，前滩二手房价格跌幅已经去到15%-25%了。

          

就在上周，前滩最后一批住宅“前滩天汇”结束认购。几乎所有人都觉得可以提前预定“日光盘”的时候，最终的认购结果令所有人惊掉了下巴：

          

258套新房，认购的人数却只有160组左右，认购率约60%，认购现场一片萧条。

          

市场上公认的前滩之光，居然成为了前滩板块自2018年至今认购率最低的楼盘，爆了大冷。

              

          

二手房频频暴跌，连累新房也人气不足，看起来似乎是顺理成章的事情。

          

真相并没有看上去那么简单。

在仔细梳理过降价房源之后，我发现：

          

不是前滩的房价在暴跌，也不是这些小区的价格在暴跌。

          

暴跌的仅仅是小户型房源而已。

          

从刚刚提到的尚峰名邸来说，整个小区451户，有47㎡、146㎡、192㎡三种面积段。

          

面积段不同，命运也截然不同。

              

去年四季度，47㎡的成交价已经跌到了14.4万/㎡，192㎡大户型却稳稳站在17.3万/平。

          

          

从最新挂牌价来看，大户型单价基本都在17-18万的区间，而且挂牌量非常少，整个小区仅仅只有3套对外放盘，可见业主十分惜售。

          

          

据统计，整个前滩板块已交付的小区中，一房户型的占比高达3成。

          

而一房二房小户型加起来的占比更是超过60%。

              

          

在成交方面，小户型由于的数量多，总价低，成交量自然要比大户型多。

          

这就导致整个区域市场，满天都是房价暴跌的消息，甚至影响到了新盘的认购。

          

实际上，前滩小户型跌跌不休的同时，大中户型房源的价格，依旧稳如泰山。

          

比如今年8月份，前滩三湘印象名邸成交一套215平大户型，总价高达5300万，单价达到25万。

          

就在不久前，晶耀名邸一期成交一套154平的中等户型，价格也去到了3000万，单价高达19.48万。

          

放眼整个前滩楼市，大中户型和小户型的价格差距和走势，堪称离谱。

          

小户型，为啥突然不行了？  

仅仅是在几年前，小户型还十分火爆，一开盘最先被抢光的就是它。

          

特别是一线城市核心板块的小户型，是最受欢迎的畅销房源。

          

这其中最有代表性的区域，一个是上海的前滩，另一个就是深圳的前海。

          

最辉煌的时候，前滩简直就是“钱滩”，前海更是可以被称作“钱海”。

          

2018年，上海楼市整体情况比现在好不到哪去，可是新滩的新房只要一开盘，就会大排长龙。

          

那个时候上海买房还不需要积分，也很少出现非常盛大的认购现场，但几乎所有的认购千人摇，都出现在前滩。

              

          

这其中，又属小户型房源最是炙手可热。

          

2020年上海前滩的尚峰名邸开盘时，47平一房房源单价接近13万，总价高达600万。

          

结果就是这样的价格，当时的认筹率一度超过1200%，全上海投资客排队抢房，甚至不少人加价求购。         
   

          

相比之下，深圳前海当年的盛况还要更加疯狂。

          

2018年前后深圳前海最出名的几个楼盘，无不是因为小户型的价格涨幅惊人，而成就了“赫赫威名”。

          

比如诺德假日花园，2021年初，48平的两房户型卖出了17.1万/㎡的单价；

          

花样年花郡/花乡，2021年一套28平的单间，单价15.4万/㎡；

          

星海名城，2021年60平以下小户型的最高成交价达到了14.2万元/㎡。

          

而当时南山的二手房平均价格，也就刚刚过10万/㎡而已。

          

有人可能会好奇，前滩也好，前海也罢，明明都是有钱人扎堆的地方，为什么小户型卖得最好呢？

          

原因无他，总价低，涨幅高，简直就是为炒房量身定制的产品。   

          

前海一套三房或四房，动辄好几千万，可如果只买一套三四十平的房子，那只要500万左右就可以上车。

          

房价普涨的年代，买一套核心区的小户型，相当于用最低成本撬动了一笔相当可观的收益。

          

至于这么小的房子要怎么住？只要价格能涨，谁还管那个。

          

可是这两年，楼市风云突变。

          

刚需购买力退潮，改善群体成了支撑成交的中坚力量。

          

这群人的用户画像，大多是事业有成，家有儿女，对居住环境、小区品质、配套设施有一定要求。

          

最重要的是，他们需要的是大中户型。

          

价格炒上天的小户型，突然没有了接盘侠。涨的时候不可一世，跌起来也是六亲不认。

          

前海的小户型楼盘前几年涨得凶，被称作“妖盘”。

          

现在呢？单价几乎清一色跌到了10万以下，被称作“杀猪盘”。

          

而前滩的小户型，明显就是在走前海的老路。

          

长期来看，小户型的“杯具”，还会在更多城市上演……   

对于核心板块的小户型，大家一定要打起12分的精神。

          

这种房子的迷惑性往往很强，核心城市、核心地段、单价远超区域平均价格，只不过面积小了点，投资应该不错吧……

          

而只要你动了这个心，你就犯下了选筹中一个典型的错误：错配。

          

真正有能力选择核心城市核心板块的人，不会选择这种堪比香港劏房一样的房子。

          

而不介意住这种房子的群体，一定接受不了10万一平的房价。

          

最后这套房子卖给谁？

          

只能是炒房客自己内部流转，看最后谁最贪心，谁就倒霉。

          

有位上海网友吐槽地很精准：

          

47平（总价）快700万，刚需买不起，改善看不上，也只能砸手里了。

          

          

小户型的滑铁卢，也给全体买房人提了一个醒：

              

在买房的选筹上，城市、地段、房源，三者缺一不可。

          

一套有价值的房子，一定是这三点都要在及格线以上的。

          

“偏科”的房子就像瘸腿的马，再神骏，跑不起来都是白搭。