不过，前几天我参加了楼市“预言家”——万科的媒体交流会，却听到了完全不同的声音。
当天，万科董事会主席郁亮亲自跟媒体见面。
他出场的脚步轻快，脸上也没有凝重的表情，神态平和。在现场，有很多犀利的提问抛给他。
但我万万没想到，他居然自己主动CUE到了下面这个“灵魂拷问”：
房子过剩了吗？
为了回答这个问题，郁亮先是提到了一组数据：
据第七次全国人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，其中，城市居民约36.5平方米，城镇居民约42.3平方米；一二线城市的人均住房面积约34.3平方米。
然后亮明他的观点：
所谓的“过剩”，其实是我们的住房面积被“平均”了！
城市居民，被乡镇居民平均了。一二线城市居民，被三四线居民平均了。
深圳的人均居住面积只有21.8平方米（2022年数据），你能说深圳的房子过剩了吗？
而且很多人忽略了，这里的统计口径用的是“建筑面积”，也就是包含了公摊面积的。
如果折算成使用面积，我们的人均居住面积，仅仅相当于日本1980年代初的水平。
你想啊，随着经济增长，生活水平提高，我们的居住水平却停留在日本40年前的水平……
这显然是不可能停滞的。
更何况，有房子住≠住上好房子。当人们拥有了一件东西，就会想要更好的。
住房短缺的时代结束了，我们的住房需求正在从“有没有”走向“好不好“的阶段，标准在不断提高。
举个最简单的例子。
63%的城市住房还没有配备电梯，难道以后要让超过一半的老人每天爬楼梯吗？
以前大家买房，是买一个“家”，用来解决全家人的长期居住需求。
而现在，短期居住需求正在快速兴起。
前段时间，郁亮去看了西双版纳的旅居项目，发现大多数客户都是北方人，来这里避寒养生。
还有很多年轻人，租一个山清水秀、远离人群的民宿，静下心来搞创作。
郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。
依然是一个相当广阔的市场。
市场是广阔的，需求是旺盛的，我们却要面对一个残酷的现实：今年到现在的新开工面积还不到7亿平方米。一切都逃不过周期。一个超跌的市场，自然会产生向上修复的动力，而且往往下跌越深，反弹越狠。作为一个资深的长跑爱好者，郁亮选择了一个马拉松术语来形容当下的地产行业：简单来说，跑步初期主要消耗糖原，大概跑了30公里以后，糖原基本消耗完，就需要燃烧脂肪来获取能量。但是脂肪燃烧的启动过程比较久，所以跑步者会出现体能跟不上的情况。对跑步者来说，熬过这个最痛苦的阶段，就能继续获得能量跑下去。用郁亮的话来说，以后必须要学会赚小钱，赚慢钱，赚辛苦钱。今年上半年，万科累计交付房屋12.8万套，整体交付满意度维持了98.5的高分。在深圳、武汉等城市，甚至高达99.5分。一封封满意评价的背后，没什么奇思妙想。看起来简单的动作，反复做重复做。长租公寓品牌“泊寓”，经过了十多年摸爬滚打，交了不少学费之后，终于在今年首次实现利润回正。目前管理超过18万间，出租率95%左右，全行业规模第一。为了降低成本，深圳的店长自学维修，刷墙换锁一手包办，建立起“维修8必会”。管家自渠开小红书引流，零成本获客。物流板块“万纬”，多年来坚持建立高于行业要求的标准，把各个领域的世界500强、头部企业纳入客户名单。
作为TOP3房企的掌门人，在当下信心极度匮乏的时刻，郁亮站出来出来表态，本身就很难得。他说，短期有压力，长期有信心。质疑和反对的声音并没有因此变小。2018年，万科内部例会的一张现场照片流出，红底白字，满眼尽是“活下去”。当时，不少同行看了嗤笑道，这是“哗众取宠，贩卖焦虑”。毕竟，那时市场鲜花着锦，不少房地产商依旧在加杠杆的道路上蒙眼狂奔。那一年，恒大高调宣布，要在3-5年成为：“世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。融创老板孙宏斌，根本瞧不上所谓“白银时代”的说法，雄赳赳地怒怼：现在是“钻石时代”！再这两年的排行榜，除了“铁打的万科”，房企头部阵营，已经发生了翻天覆地的变化。时至今日，对于还留在牌桌上的选手而言，“活下去”已经成了所有人的共识。郁亮曾经形容自己是“猫头鹰的管理性格”，一只眼看风险，一只眼看机会。
这位地道的纽约人感慨说，每隔十年时间，就会有人说“纽约要不行了”。但时至今日，纽约依然是世界上最繁华的城市。郁亮借用了海尔集团的理念：“没有成功的企业，只有时代的企业”。所以我们看到，在土地市场，万科明显比去年更积极了。不仅重新出现在上海和成都，并且时隔四年又北京拿了一块好地。今年前8个月里获取的32个新项目，全部位于一二线城市，占比甚至达到了100%。今年以来，万科的投资强度悄悄增加了。从去年的22%左右，增加到了今年1-8月份的28%-29%。正如上海交通大学的陆铭教授所说，人口向沿海、大城市（都市圈）和中心城区的集聚，将是长期趋势。在这个过程中，好的、稀缺的会变得抢手，价值会进一步得到凸显。差的、不稀缺的会渐渐无人问津，价值缩水也成了必然。
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